울산광역시 북구 성장관리계획 시행지침

2022. 12.

	울산광역시 북구

[ 목  차 ]

제1편  총 칙	1

제2편  기반시설 계획에 관한 사항	4

제3편  건축물 용도·건폐율·용적률 계획에 관한 사항	6

제4편  건축물 배치·형태·높이 계획에 관한 사항	9

제5편  환경관리계획에 관한 사항	10

제6편  경관계획에 관한 사항	12

제7편  성장관리계획 운용에 관한 사항	13

울산광역시 북구 성장관리계획

제1편 총 칙

제1조 (목적)

본 성장관리계획은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하“법”이라 한다) 제75조의2 및 같은 법 시행령(이하“영”이라 한다) 제70조의13 내지 제70조의14 규정에 따라 울산광역시 북구 성장관리계획이 수립된 지역의 세부기준을 정하며, 이의 시행을 위하여 성장관리방안 결정도에 표시된 내용을 설명하고, 도면에 표시되지 아니한 사항에 대하여 별도로 규정함을 목적으로 한다.

제2조 (성장관리계획구역)

성장관리계획구역은 다음과 같다.

구분	지역명	위치	면적(㎡)			최초 결정일	비고
			기정	변경	변경후
계			2,769,055	-	2,769,055
기정	천곡지구 성장관리계획구역	북구 천곡동 일대	1,659,400	-	1,659,400	‘19.10.24. 울(북)고227호
기정	달천지구 성장관리계획구역	북구 달천동 일대	870,430	-	870,430	‘19.10.24. 울(북)고227호
기정	대안지구 성장관리계획구역	북구 대안동 일대	239,225	-	239,225	‘19.10.24. 울(북)고227호

제3조 (적용의 기본원칙)

① 본 성장관리계획의 적용은 성장관리계획구역 내에서 법 제56조제1항제1호 내지 제2호의 개발행위허가 및 건축법 제11조, 제14조, 제16조의 건축허가‧신고와 변경 시 적용한다.

② 성장관리계획에서 별도로 언급하지 않은 사항에 대하여는 성장관리계획 수립지침을 비롯한 제반 관련 법규나 조례, 지침 등에 규정된 사항을 따른다.

③ 성장관리계획에서 규정하고 있는 일부 내용이 기존의 법, 시행령, 시행규칙 및 울산광역시 도시계획조례(이하 ‘조례’라 한다.) 등 관련법령의 내용과 서로 다를 경우에는 이들 중 그 규제내용이 강화된 것을 따른다.

다만, 성장관리계획구역 내 건폐율, 용적률에 관한 사항은 본 계획을 적용한다.

④ 성장관리계획의 내용은 “의무사항”과 “권장사항”으로 구분한다. 이 중 “의무사항”은 성장관리계획의 목적 달성을 위해 반드시 이행하여야 할 사항이며, “권장사항”은 특별한 사유가 없는 한 이행할 것을 권장하는 사항이다.

⑤ 성장관리계획의 내용이 관련법령 내용과 상이한 경우에는 현행 법령에서 허용하는 범위에서 본 성장관리계획을 우선적으로 적용한다.

⑥ 성장관리계획에서 정의하지 않은 용어로서 각종 법령에 정의된 용어는 그에 따르며, 기타 용어는 관습적인 의미로 해석한다.

⑦ 성장관리계획과 성장관리계획 수립 도면이 해석상의 이견이 있을 경우에는 본 성장관리계획에서 별도로 명시되어 있지 않은 사항에 대해서만 성장관리계획 수립 도면을 우선하여 적용한다.

⑧ 성장관리계획 ‘수립도면’ 및 ‘예시도’는 성장관리계획이 추구하는 계획목표나 방향을 가시화하는 것으로 성장관리계획과 동등한 효력을 가진다.

⑨ 성장관리계획 시행 이후 관련된 법령 또는 조례 제․개정으로 인하여 본 성장관리계획과 부합되지 않는 경우 시행일을 기준으로 제․개정된 법령 또는 조례에 따른다. 다만, 성장관리계획으로 결정된 사항을 변경하고자 할 경우에는 별도의 성장관리계획 변경 절차를 이행하여야 한다.

제4조 (용어의 정의)

본 성장관리계획에서 공통으로 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. “성장관리계획구역”이라 함은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제75조의2에 따라 지정된 지역을 말한다.

2. "대지(垈地)"란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다. 다만, 건축법 시행령 제3조에 따른 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.

3. “허용용도”라 함은 관련법규, 조례 규정에 의하여 허용되는 용도 중 성장관리계획으로 허용하는 용도를 말한다.

4. “불허용도”라 함은 관련법규, 조례 규정에 의하여 허용되더라도 성장관리계획구역 안에서는 건축할 수 없는 용도를 말한다.

5. “권장용도”라 함은 성장관리계획구역의 계획적 기능을 육성하기 위해 필요하다고 인정하여 권장되는 용도를 말한다.

6. “도로계획선”이라 함은 현황도로와 대지 경계선 사이의 토지에 대하여 개발행위허가를 받은 자(이하 ‘개발행위자’라 한다.)가 도로로 조성하여야 하는 계획선을 말하며, 도로계획선으로 정한 폭은 도로의 표면에 콘크리트, 아스팔트, 블록 등으로 다진 포장 폭을 말한다.

7. “전면도로”라 함은 대지에 면하고 있는 도로를 말한다.

8. “전면공지”라 함은 전면도로(필지) 경계선을 기준으로 본 성장관리계획 제9조에서 정한 이격거리만큼 이격한 대지 내 공지를 말한다.

9. “기준 건폐율·용적률” 이라 함은 법, 영 및 조례에서 정하는 용도지역의 건폐율과 용적률을 말한다.

10. “상한 건폐율”이라 함은 성장관리계획에서 제시하는 인센티브 항목을 준수할 경우, 기준 건폐율에 추가 인센티브로 제공되는 건폐율을 합산하여 산정하는 건폐율로서, 성장관리계획에서 최대로 허용되는 건폐율을 말한다.

11. “산지개발”이라 함은 지목이 “임”인 토지에서 개발하는 경우를 말한다.

제2편 기반시설 계획에 관한 사항

제5조 (기반시설 계획의 대상 : 의무사항)

성장관리계획구역 내 기반시설 계획의 대상은 도로시설을 대상으로 한다.

제6조 (도로개설의 방법 및 도로계획선 결정 : 의무사항)

① 도로개설의 주체는 개발행위자가 부담하여 개설하는 것을 원칙으로 한다.

② 도로개설의 방법은 다음 각 호에 따라 구분한다.

1. 마을의 골격이 되는 현황도로 및 지목상 ‘도로’를 대상으로 “도로계획선”이 계획된 6m 이상의 도로개설

2. “도로계획선”을 계획하지 않은 도로개설

③ “도로계획선”이 계획된 토지의 도로개설은 현황도로의 중심선에서 도로 계획선의 폭만큼 양쪽 동일한 폭으로 확장하는 것을 원칙으로 한다.

[도로계획선 결정조서]

구분	도면번호	노선명	폭원(m)	연장(m)	비고
계				4,364
천곡지구 성장관리계획구역	①	소계		2,837
		소로2-A	8	661	도로계획선 지정
		소로3-A	6	1,431	도로계획선 지정
		소로3-B	6	441	도로계획선 지정
		소로3-C	6	304	도로계획선 지정
달천지구 성장관리계획구역	②	소계		836
		소로3-D	6	389	도로계획선 지정
		소로3-E	6	447	도로계획선 지정
대안지구 성장관리계획구역	③	소로3-F	6	691	도로계획선 지정

[도로계획선에 의한 도로 개설 방안(예시)]

④ “도로계획선”을 계획하지 않은 도로개설은 법, 조례, 개발행위허가운영지침에 따른다.

⑤ 개설도로는 토지를 분할하고, 지목을 도로로 변경하여 「건축법」상 ‘도로’로 지정공고를 하여야 한다.

⑥ 도로의 개설방법은 다음을 기준으로 한다.

1. 원  칙 : 도로의 개설부분은 차량의 통행에 문제가 없도록 기존 현황도로와 동일한 기능을 발휘하도록 포장하고, 「울산광역시 도시계획조례」제22조 토지의 형질변경에 대한 안전조치의 규정을 준수하도록 한다.

2. 단처리 : 도로계획선에 의해 확보되는 부지는 접한 현황도로와 높이 차이가 없도록 조성하여 도로기능을 하도록 한다.

3. 포  장 : 포장재료는 아스팔트 또는 콘트리트 재료를 권장하고. 포장패턴은 인접현황도로의 포장패턴과 조화를 고려하여야 하며, 바닥은 내구성 있는 재료로 포장한다.

⑦ 지역여건이나 사업특성을 고려하여 도로개설 기준 적용이 어려울 경우에는 명확한 사유를 제시하고 도시계획위원회 자문을 거쳐 기준을 완화할 수 있다.

[개발행위허가 운영지침 3-3-2-1(2) 진입도로 개설 기준]

구분		도로너비(차도폭)
개발규모 (대지면적)	5,000㎡ 미만	4m 이상
	5,000㎡ 이상 ~ 30,000㎡ 미만	6m 이상
	30,000㎡ 이상	8m 이상

＊ 다음의 경우 상기 기준 미적용

- 농업·어업·임업용시설, 1천㎡ 미만 제1종근린생활시설, 단독주택

- 기존 대지면적의 10% 이하 확장

- 기존 대지 내 증·개·개축 (신축 제외)

- 교통유발효과가 없는 미미한 공작물 설치

[건축법 시행령 제3조의 3 막다른 도로의 길이]

구분	도로너비(차도폭)
10m 미만 도로	2m
10m 이상 35m 미만 도로	3m
35m 이상 도로	6m (도시지역이 아닌 읍·면지역 4m)

제3편 건축물 용도·건폐율·용적률 계획에 관한 사항

제7조 (건축물의 용도계획 : 의무사항)

① 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 「울산광역시 도시계획조례」 등 관계 법령에 의거 당해 용도지역·지구에서 제한되는 건축물 및 시설 등은 입지를 불허하며, 관계 법령에 의해 허용되는 용도인 경우에도 본 성장관리계획에서 제시한 불허용도는 입지할 수 없다.

② 권장용도 준수에 따른 인센티브(건폐율, 용적률)를 받은 건축물에 대한 용도변경은 당해 성장관리계획구역에서 계획한 권장용도 범위 내에서만 이루어져야 한다. 다만, 인센티브(건폐율, 용적률)를 받지 않은 건축물 규모의 범위 내에서는 건축물의 허용용도 범위 내 용도변경은 가능하다.

[건축물 용도]

구분	건축물 용도
	천곡·달천지구(자연녹지지역)	대안지구(계획관리지역)
권장 용도	◦「건축법 시행령」 별표1 제1호 단독주택 * 자연취락지구는 제외	◦「건축법 시행령」 별표1 제1호 단독주택
허용 용도	◦「국토계획법 시행령」제71조 (용도지역 안에서의 건축제한) 및 「울산광역시 도시계획조례」 제29조 (용도지역 안에서 건축제한)에 따른 용도지역별 건축 가능한 용도 중 불허용도 외 용도 - 단, 단독주택 중 다중주택, 다가구 주택, 공동주택 중 연립주택, 다세대주택, 기숙사는 진입도로 폭 6m 이상 확보 시 허용	◦좌동
불허 용도	◦「건축법 시행령」 별표1호 제4호 제2종근린생활시설 중 안마시술소	◦좌동
	◦「건축법 시행령」 별표1호 제13호 운동시설 중 옥외골프 연습장	◦「건축법 시행령」 별표1호 제4호 제2종근린생활시설 중 안마시술소, 제조업소
	◦「건축법 시행령」 별표1호 제17호 공장	◦「건축법 시행령」 별표1호 제20호 자동차 관련시설(주차장 제외)
	◦「건축법 시행령」 별표1호 제19호 위험물저장 및 처리시설 * 단, 8m 이상 도로(도시계획도로)변에 접하여 설치할 경우 허용 (유독물 보관·저장·판매시설, 도료류 판매소·화약류 저장소는 제외)
	◦「건축법 시행령」 별표1호 제20호 자동차 관련시설(주차장, 세차장 제외)
	◦「건축법 시행령」 별표1호 제21호 동물 및 식물관련시설 중 도축장, 도계장
	◦「건축법 시행령」 별표1호 제22호 자원순환 관련시설
	◦「건축법 시행령」 별표1호 제26호 묘지관련시설
	◦「건축법 시행령」 별표1호 제28호 장례시설

제8조 (건폐율·용적률 계획 : 의무사항 및 권장사항)

① 성장관리계획구역 내 용도지역별 건폐율·용적률 기준은 조례 제46조의 별표 24에 따른다.

② 기준 건폐율·용적률에서 다음 사항의 인센티브 항목을 충족할 경우 상한 건폐율·용적률 범위 내에서 완화할 수 있다.

③ 성장관리계획구역에 포함된 취락지구에서는 건폐율 인센티브를 적용하지 아니한다.

④ 개발행위자는 개발행위허가 신청 시 별지 제1서식 및 제2서식에 의한 건폐율․용적률 인센티브 체크리스트를 작성하여 제출하여야 한다.

[건폐율·용적률 상한의 범위]

구분	건폐율		용적률
	기준	상한	기준	상한
천곡·달천지구 (자연녹지지역)	20%	30%	100%	100% (완화적용 없음)
대안지구 (계획관리지역)	40%	50%	100%	125%

[인센티브 항목 및 완화내용 - 천곡·달천지구(자연녹지지역)]

구분	완화항목		완화내용(건폐율)	비고
기반시설 계획	도로개설 (도로계획)	의무	기준 건폐율×기반시설 편입면적 ÷대지면적 (기반시설 제외)
건축물 용도		권장	1%
건축물 배치	전면공지	의무·권장	기준 건폐율×전면공지 편입면적 ÷대지면적 (기반시설 제외)
건축물 형태·외관 (단독주택)	경사지붕 (평지붕 시 옥상정원 30% 이상 조성)	권장	1%
환경관리 계획	지형순응형 (16% 이하)	의무	2%
	옹벽구조물	의무	2%
경관계획	옹벽녹화	권장	1%
인센티브 적용 시 (부지면적 660㎡)			약 10.1%≧10% (도로, 전면공지 각각 1%, 2.1%)

주1. 각각의 대지에 적용되는 기준 건폐율 완화는 완화조건이 인정되는 각 항목의 합으로 함

주2. 도로개설 시 “기반시설 편입면적”은 성장관리계획 기준적용으로 「울산광역시 도시계획조례」 및 「개발행위허가운영지침」상 확보해야할 도로 폭을 초과하여 추가 개설되는 부분의 면적을 “기반시설 편입면적”으로 산정함

주3. 상한 건폐율 ≧ 기준 건폐율 + 건폐율 완화적용 합계

[인센티브 항목 및 완화내용 - 대안지구(계획관리지역)]

구분	완화항목		완화내용		비고
			건폐율	용적률
기반시설 계획	도로개설 (도로계획)	의무	기준 건폐율×기반시설 편입면적÷대지면적 (기반시설 제외)]×0.5	기준 용적률×기반시설 편입면적÷대지면적 (기반시설 제외)]×0.5
건축물 용도		권장	1%	2.5%
건축물 배치	전면공지	의무·권장	[기준 건폐율×전면공지 편입면적÷대지면적 (기반시설 제외)]×0.5	[기준 용적률×전면공지 편입면적÷대지면적 (기반시설 제외)]×0.5
건축물 형태·외관 (단독주택)	경사지붕 (평지붕 시 옥상정원 30% 이상 조성)	권장	1%	2.5%
환경관리 계획	지형순응형 (16% 이하)	의무	2%	5%
	옹벽구조물	의무	2%	5%
경관계획	옹벽녹화	권장	1%	2.5%
인센티브 적용 시 (부지면적 660㎡)			약 10.1%≧10% (도로, 전면공지 각각 1%, 2.1%)	약 25.4%≧25% (도로, 전면공지 각각 2.6%, 5.3%)

주1. 각각의 대지에 적용되는 기준 건폐율·용적률 완화는 완화조건이 인정되는 각 항목의 합으로 함

주2. 도로개설 시 “기반시설 편입면적”은 성장관리계획 기준적용으로 「울산광역시 도시계획조례」 및 「개발행위허가운영지침」상 확보해야할 도로 폭을 초과하여 추가 개설되는 부분의 면적을 “기반시설 편입면적”으로 산정함

주3. 상한 건폐율·용적률 ≧ 기준 건폐율·용적률 + 건폐율·용적률 완화적용 합계

제4편 건축물 배치·형태·높이 계획에 관한 사항

제9조 (건축물의 배치 : 의무․권장사항)

① 개발행위허가 시 개설된 도로의 경계와 건축물 사이를 2m 이상 이격하여 전면공지를 확보하여야 한다. 다만 “자연취락지구”내 토지인 경우 개설된 도로의 경계와 건축물 사이는 1m 이상 이격하여 전면공지를 확보하여야 한다. 단, 신규개설 또는 확장하는 진입도로 폭을 6미터 이상 확보 하는 경우 전면공지를 확보하지 않을 수 있다.

② 전면공지에는 통행에 지장을 주는 공작물, 담장, 계단 등 지장물 설치를 금지하고, 접한 도로와의 높이차를 최소화하여 통행로 확보가 되도록 조성하여야 한다.

③ 제1항 내지 제2항에 따른 전면공지 확보기준의 적용이 어려울 경우 도시계획위원회 자문을 거쳐 완화할 수 있다.

[전면공지 확보방안(예시)]

[신설 진입도로 폭원에 따른 전면공지 운영방안(예시)]

6미터 미만 개설 경우	6미터 이상 개설 경우

제10조 (건축물의 지붕 : 권장사항)

① 단독주택의 지붕형태는 경사지붕을 원칙으로 한다.

② 경사지붕의 형태는 다음 사항을 권장한다.

1. 경사지붕의 구배는 10분의 3이상, 10분의 7이하로 하고, 지붕 면적의 3분의 2이상 설치하여야 한다.

2. 경사지붕 설치 시 계단실, 물탱크실 등의 옥탑구조물과 조화를 이루어야 한다.

③ 경사지붕으로 처리가 어려울 경우에는 평지붕으로 건축하며, 확보된 공간은 옥상정원을 설치하도록 권장하고, 기준 면적은 평지붕 조성 면적의 30% 이상으로 한다.

[경사지붕 (예시)]

제11조 (건축물의 외관 : 의무사항)

① 건축물의 외관은 주변 환경과의 조화를 위하여 무피복 조립식 철골조 및 무피복 경량패널 조립식, 샌드위치판넬 건축물을 제한 한다.

② 가설건축물, 제조업소, 창고 용도 등은 제1항의 기준을 적용하지 않는다.

③ 제1항에 의거 건축물 외관기준의 적용이 어려울 경우 도시계획위원회 자문을 거쳐 기준을 완화할 수 있다.

제12조 (건축물의 높이 : 의무사항)

① 건축물의 높이는 「국토 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제 71조 (용도지역 안에서의 건축제한)  높이 기준 및 「울산광역시 도시계획조례」를 적용한다.

구분	높이계획
자연녹지지역, 계획관리지역	4층 이하

제5편 환경관리계획에 관한 사항

제13조 (환경 입지기준 : 의무사항)

① 성장관리계획구역 내 개발행위허가 시 입지기준은 「울산광역시 도시계획조례」 제20조에 의거 경사, 입목축적 등 기준에 부합하여야 한다.

제14조 (옹벽 등 구조물 안전 및 사면 안정대책 수립 : 의무사항)

① 성장관리계획구역 내 건축물의 건축 및 공작물의 설치, 토지의 형질변경이 수반되는 개발 시 다음 각 호의 기준을 준수하여야 한다.

1. 절토 시 수직높이는 15m 이하로 하여야 하며, 성토 시 수직높이는 10m 이하로 제한한다.

2. 토압에 저항하여 붕괴를 방지하기 위해 축조하는 구조물(이하“옹벽”이라 한다)의 높이가 지상부 3m를 넘을 경우 수직높이 3m마다 폭 1.5m 이상의 소단을 만들며, 2단을 초과하지 않도록 한다.

3. 또한, 비탈면 조성시 비탈면처리기준(1:1.5, 거적덮기+Seed spray) 준수를 통해 사면이 안정되도록 추진하여야 하며, 공사중 발생되는 사면에 대해서는 발생 즉시 녹화공법(Seed spray 및 수종 녹화 등) 적용을 통해 경관에 영향을 최소화 하여야 한다.

② 다만, 제1항의 적용이 어려울 경우에는 명확한 사유를 제시하고, 도시계획위원회 자문을 거쳐 기준을 완화할 수 있다.

[옹벽 등 구조물 및 사면안정화 계획(예시)]

제15조 (환경저감대책 : 의무사항)

① 대상시설

- 정온시설 : 종합병원, 학교, 공공도서관, 노인전문병원(입소규모 100명 이상), 보육시설(입소규모 100명 이상)

② 설치조건[방음벽 또는 차폐형 식재(폭원 3m 이상) 계획]

- 4차로 이상 도로에 접하여 정온시설 개발

- 기입지한 정온시설에 접하여 부지 개발

＊정온시설에 접한 부지에 정온시설 개발 시는 예외 적용

[차폐형 식재계획(예시)]

제6편 경관계획에 관한 사항

제16조 (산지개발 기준 : 의무사항)

① 산지개발 시 지형순응형개발로 하며, 다음 각 호에 따라 조성하여야 한다.

1. 주변 산림․구릉지의 자연경사를 최대한 고려하여 지형에 순응하도록 건축물을 배치한다.

2. 진입도로 및 내부도로의 경사율은 16% 이하로 하고, `S'자 형태의 도로로 개설하여야 한다.

가. 경사율 산정의 기준 : 도로중심선을 경사율 산정의 기준으로 한다.

나. 경사율 산정의 범위 : 도로의 시점으로부터 종점까지의 거리를 20m씩 구간을 나누고, 구간별 경사율 산정하고, 경사율 기준에 부합하도록 한다.

다. 자연지형을 고려한 친환경단지가 조성될 수 있도록, 경사지형은 직선으로 생기는 도로를 지양하고 경사도를 고려하여 계획한다.

라. `S'자 형태의 도로 개설 시 곡각부는 충분한 폭원이 확보되도록 계획한다.

② 다만, 제1항의 적용이 어려울 경우에는 명확한 사유를 제시하고, 도시계획위원회 자문을 거쳐 기준을 완화할 수 있다.

[산지개발(예시)]

기준 적용 전	기준 적용 후

제17조 (옹벽 설치에 따른 경관기준 : 권장사항)

① 옹벽 설치 시 인공구조물 노출에 따른 경관문제 해소를 위해 옹벽 전면부는 식생 블록 등 녹화를 고려한 공법으로 옹벽을 설치를 권장한다.

② 옹벽 소단 및 하단부는 관목 식재를 권장한다.

[옹벽경관(예시)]

제7편 성장관리계획 운용에 관한 사항

제18조 (행정사항 및 경과조치)

① 본 성장관리계획은 성장관리계획 결정(변경) 및 고시한 날부터 시행한다.

② 도시계획위원회 자문을 통해 효율적으로 운영한다.

1. 성장관리계획 기준 완화적용이 필요한 경우

- 도로 설치기준, 전면공지확보 기준 등 부문별계획 내용에 따라 조성이 어렵다고 요청한 경우

2. 1호 이외의 경우는 도시계획위원회 심의대상 개발행위일 경우

③ 성장관리계획 적용범위는 다음 각 호에 따른다.

1. 성장관리계획의 적용은 성장관리계획 고시일 이후부터 적용하고, 성장관리계획 시행 당시 개발행위허가를 접수한 경우와 개발행위허가를 받아 공사 또는 사업을 시행 중인 경우의 개발행위에 대해서는 종전 성장관리계획 기준을 적용한다.

2. 개발행위허가를 받은 후 개발행위허가를 변경 신청하는 경우는 변경된 성장관리계획을 적용하는 것으로 한다. 다만, 종전 규정에 비하여 불리할 경우에는 종전 규정을 따른다.

3. 단일 토지 내 성장관리계획구역이 일부 포함될 경우 포함된 부분에 한하여, 성장관리계획을 적용한다.

④ 성장관리계획구역 내 도시개발사업 등을 추진 시에는 성장관리계획을 적용하지 않는다.