지구단위계획 시행지침서

제1장 총 칙

제1조(목적)

본 시행지침은 호계․매곡지구 지구단위계획에 대하여 도면에 표시된 내용을 설명하고 도면에 표시되지 아니한 건축지침을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(시행지침의 기본원칙)

① 시행지침에 별도로 규정되지 아니한 사항에 대하여는 기존의 법규나 조례에 따른다.

② 시행지침의 내용은 규제사항과 권장사항(유도사항 포함)으로 나누어진다. 이중에 규제사항은 반드시 지켜야만 하는 사항이며, 권장사항은 강요하지는 않는 내용들로서 이를 준수할 때 경우에 따라 지침이 정한 보상이 주어지기도 한다. 보상이 따르는 권장사항을 유도사항이라 한다.

③ 규제사항의 일부내용이 국토의계획및이용에관한법률 및 건축법 등의 내용과 상이한 경우에는 그 규제내용이 강화된 것을 따른다.

제3조(용어의 정의)

① 이 지침에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. “지구단위계획구역”이라 함은 지구단위계획을 수립하는 일단의 지역적 범위를 말한다.

2. “허용용도”라 함은 관계법령의 규정에 의하여 허용되는 용도 중 특정한 용도를 허용한 것을 말한다.

3. “불허용도”라 함은 관계법령의 규정에 의하여 허용된다 하더라도 해당 필지에서는 허용되지 않는 건축용도를 말한다.

4. “최고층수”라 함은 지구단위계획에 의하여 지정된 층수 이하로 건축하여야 하는 층수를 말한다.

5. “최저층수”라 함은 지구단위계획에 의하여 지정된 층수 이상으로 건축하여야 하는 층수를 말한다.

6. “건축한계선”이라 함은 그 선의 수직면을 넘어서 건축물의 지상부분이 돌출하지 못하는 선을 말한다.

7. “건축물 전면”이라 함은 건축물을 이용하는 사람을 위해 주된 출입구를 설치하는 면을 말한다.

8. “투시형셔터”라 함은 전체면적의 2분의 1이상이 투시가 가능하도록 제작된 셔터를 말한다.

9. “주조색”이라 함은 건축물의 어느 한면의 외벽면 중 유리창 부분을 제외한 벽면적의 70%이상을 차지하는 색을 말하고, “보조색”이라 함은 건축물의 어느 한면의 외벽면 중 유리창 부분을 제외한 벽면의 10%이상 30%미만을 차지하는 색을 말하며, “강조색”이라 함은 건축물의 외장효과를 위해 사용하는 색으로 건축물의 어느 한 면의 외벽면 중 유리창 제외한 벽면의 20%미만을 차지하는 색으로 건물의 외장효과를 위해 사용하는 한가지 이상의 색을 말한다.

10. “전면공지”라 함은 지구단위계획으로 지정된 건축한계선과 가구경계선 사이에 생기는 대지내 공지를 말한다.

11. “차폐조경”이라 함은 서로 상충되는 용도사이를 시각적으로 차단하고 공간적으로 구분하기 위하여 지정된 식수방법에 따라 조경하는 것을 말한다.

12. “차량출입불허구간”이라 함은 차량의 원활한 소통 및 안전을 위하여 지정된 구간에서는 차량 진출입을 불허하는 구간을 말하며, 그 외 지역에서는 차량 진출입이 가능하다.

13. “전면도로”라 함은 건축물의 주출입구가 면하고 있는 도로를 말한다.

14. “보행자전용도로”라 함은 차량통행이 허용되지 않도록 지정된 도로를 말한다.

15. “공동개발”이라 함은 2이상 대지를 일단의 대지로 하여  하나의 건축물로 건축하는 것을 말한다.

16. “합벽건축”이라 함은 각각의 대지에 건축물을 연속적으로 건축할 때 건축물과 건축물의 외벽에 접하여 건축하는 것을 말한다.

② 이 지침에서 정의되지 않는 용어로서 각종법규에 정의된 용어는 그에 따르며, 기타 용어는 관습적인 의미로 해석한다.

제4조(도면표시방법)

① 지구단위계획에 의하여 규제되는 사항에 대한 도면표시방법은 별표1과 같다.

제5조(시행지침의 운용)

① 지구단위계획구역내의 건축물로서 건축심의를 받고자 할 때는 지구단위계획 심의도서를 첨부하여 제출하여야 한다.

② 지구단위계획 심의도서에 포함되는 도면의 축척은 외부공간처리에 관한 것은 축척1/200~1/100이상, 주요부분(지침상의 규제사항)에 대한 것은 축척1/100~1/30이상을 사용한다.

③ 지구단위계획 심의도서에 표시되어야 할 내용은 다음과 같다.

1. 지구단위계획 지침도상의 해당부분 표시

2. 지구단위계획 지침중 해당규제사항 및 권장사항의 명기

3. 외부공간 및 건축물의 종횡단면도

4. 외부공간의 이용과 처리계획도

5. 지구단위계획 지침과 관련된 부분의 상세한 계획도

6. 건축물 외관에 관한 사항(색, 마감재료 등)

7. 지구단위계획 지침사항의 반영여부

④ 시행지침의 적용 범위는 다음과 같다.

1. 신축 건축물 및 신축구조물

2. 재축 또는 개축하는 건축물 및 구조물

3. 증축 또는 대수선시의 해당부분

⑤ 본 지침에서 공동주택용지에 관한 계획 중 규정하지 않은 사항은 「울산광역시 공동주택 및 재건축관련 지구단위계획 운영(수립)지침」을 준용토록 한다.

⑥ 건축주가 특수한 사정에 의하여 지구단위계획규정의 완화를 신청하고 도시계획위원회에서 그 이유가 적당하다고 인정하는 경우 지구단위계획 규제사항을 완화하여 적용할 수 있다.

제2장 부문별 시행지침

제6조(획지의 분할․합병에 관한 사항)

① 본 지구단위계획 구역내에서 단독주택용지 및 준주거용지의 획지의 분할은 호계․매곡지구 도시개발사업 환지계획에 의하며, 획지의 분할 및 합병은 아래표의 기준에 맞추어야 한다.

구분		최소획지 규모(㎡)	최대획지 규모(㎡)	비고
단독주택용지	A1~A37	165	660	-
	A38~A57	165	1,320	-
준주거용지	C1~C13	330	2,000	-

단, 준주거용지 획지 합병시 건축법 시행령 제3조의 4 별표1에 규정된 7호 판매시설의 경우 최대합병면적을 5,000㎡이하로 한다.

제7조(건축물의 용도에 관한 사항)

① 건축물의 용도가 지정된 가구는 지구단위계획에서 지정된 허용용도 이외의 용도로는 사용할 수 없으며, 특별히 지정되지 않은 경우에는 기존 법규에 따른다.

제8조(건축물의 건폐율에 관한 사항)

① 건축물의 건폐율이 지구단위계획에서 지정되어 있는 경우에는 지정된 건폐율을 초과하여 건축할 수 없으며, 특별히 지정되지 않은 경우에는 기존 법규에 따른다.

제9조(건축물의 용적률에 관한 사항)

① 건축물의 용적률이 지구단위계획에서 지정되어 있는 경우에는 지정된 용적률을 초과하여 건축할 수 없으며, 특별히 지정되지 않은 경우에는 기존 법규에 따른다.

제10조(건축물의 높이에 관한 사항)

① 지구단위계획에 의하여 건축물의 상한선이 지정된 가구는 지정된 층수이하로 건축하여야하고, 특별히 지정되지 않은 경우에는 기존 법규에 따르며, 건축물의 높이제한은 당해 대지내 모든 건축물을 적용대상으로 한다.

② 단, 건축물의 상한선이 지정되어 있더라도 항공법의 규정에 의한 공항고도제한구역에 포함되는 대지는 공항고도제한높이를 적용받도록 한다.

제11조(건축물의 배치에 관한 사항)

① 단독주택용지 및 준주거용지에서의 건축물 배치는 다음 각호와 같다.

1. 건축물의 배치는 가급적 전면도로와 평행하게 배치하되, 마당․주차장 등이 도로와 접하도록 배치한다.

2. 2면 이상의 접한 획지는 위계가 높은 도로에 면하여 건축물 전면을 향하도록 배치할 것을 권장한다.

② 공동주택의 건축물 배치는 다음 각 호와 같다.

1. 아파트 건물 사이의 공간에 밀폐감을 주지 않고 프라이버시에 침해가 되지않는 범위 내에서 아파트를 주된 건축물 향의 직각 또는 다른 방향으로 배치하도록 권장한다.

2. 인접 단독주택용지의 조망권과 일조권에 대한 영향이 최소화 될 수 있도록 배치토록 한다.

3. 주변의 자연경관 등 중요한 경관요소에 대한 시각적 통로를 확보할 수 있도록 건축물을 배치하여야 한다.

4. 주풍향을 고려하여 단지 및 건물을 배치하고, 공원 녹지 체계와 연계하여  바람길을 확보하여 도심의 열섬현상을 방지하여야 한다.

③ 건축한계선에 의해 확보된 전면공지의 바닥은 건물외벽이나 지하층으로부터 보행을 방해하는 물체(지하층 상부, 주유관, 배수관 파이프, 맨홀뚜껑 등)가 돌출되지 않도록 한다.

④ 지구단위계획구역내 가설건축물은 관련 공사에 필요한 가설건축물 이외는 허용하지 아니한다.

제12조(건축물의 형태에 관한 사항)

① 건축물의 지붕형태는 다음 각 호와 같다.

1. 공동주택의 지붕의 형태는 조형지붕으로 권장한다.

2. 공동주택 이외의 건축물은 가능한 조형지붕을 권장하되, 평지붕의 경우 창의적인 디자인으로 세련되고 조형미가 있는 아름다운 건축물로 건립하여야 한다.

② 담장 설치시에는 투시형 담장이나 생울타리 등 친환경적인 재료, 높이는 1.5m이하 설치를 권장한다.

③ 가로에 노출되는 창호의 형상은 한가지로 통일함을 권장한다.

④ 건축물 옥상에 옥탑 이외의 구조물(물탱크포함)을 설치할 경우에는 구조체 내부에 설치하거나 차폐시설을 설치하며, 건축물의 옥상부분은 옥상정원으로 적용토록 권장하고, 특히 근린생활시설 및 주상복합(점포주택) 건축물이 지붕을 평지붕으로 계획한 경우, 옥상을 테라스 혹은 정원의 개념으로 조성하여 휴게공간으로 활용할 것을 권장한다.

⑤ 건축물의 전면셔터 설치시에는 투시형 셔터를 사용하여야 한다. 다만, 건축물의 용도상 부득이하여 해당 승인권자(또는 허가권자)가 인정한 경우에는 예외로 한다.

⑥ 건축물의 외장은 철근 노풀 또는 녹이 나는 재료의 사용으로 외부 마감에 손상이나 미관저해가 없도록 하며, 모든 외벽은 전면에 준하도록 통일되게 처리토록 권장한다.

⑦ 아파트 형태는 4호연립 및 20층이상인 “ㅡ”자형(판상형)일 경우 2층까지 바람길 및 시각회랑을 확보하는 형태로 건축하여야 한다.(아래형태 참조)

	바람통로

⑧ 다가구주택 및 아파트를 제외한 공동주택의 경우 입면의 다양화를 위해 발코니를 외부 벽면 30%이내 설치하고, 스테인리스 스틸을 이용한 획일적 형태의 난간 설치를 금한다.

제13조(건축물의 색채에 관한 사항)

① 건축물의 색채는 다음 각 호의 기준에 의한다.

1. 주조색은 따뜻한 색 또는 무채색 계통의 밝은 색으로 하며 원색과 가까운 색(채도가 높은색)을 사용하여서는 아니된다.

2. 건축물의 외벽 면적중 유리창 면적을 제외한 벽면적의 10%이상 30%미만을 차지하는 색깔을 보조색으로 한다. 보조색은 주조색과 같은 계통의 색깔로 하며, 주조색이 없고 보조색이 여러 색일 경우에는 같은 계통의 색으로 하여야 한다.

3. 강조색은 색의 선택에 제한은 없으나 강조색이 여러 가지 사용되어도 그 면적의 합이 당해 벽 면적의 20%를 넘지 않도록 한다.

② 건축물의 색채는 원색을 지양하고 3색이하의 안정된 느낌을 주는 색을 사용함을 원칙으로 한다.

③ 무늬는 불규칙한 무늬를 가진 경우에도 무늬의 방향이 동일성을 유지하여야 한다.

④ 지상에 노출되는 지하층의 외벽도 지상층의 외벽과 동일한 처리를 하여야 한다.

제14조(건축물의 건축선에 관한 사항)

① 건축물의 건축선(건축한계선)이 지구단위계획에서 지정되어 있는 경우에는 이 선을 넘어 건축물 외벽의 각 부분이 건축되어서는 아니된다.

제15조(대지내 공지에 관한 사항)

① 공동주택용지내 건축한계선 지정에 의한 전면공지는 대기오염․소음․진동․악취 등의 공해와 각종 사고나 자연재해 등을 방지, 도시의 자연적 환경을 보전․복원․개선시키기 위해 녹지대를 조성하여 녹지공간의 효과를 극대화하고, 녹지대의 질을 향상시키도록 조성하여야 하며, 조경시설물, 보행로 및 차량진출입구 등의 설치는 가능하나 건축물의 배치는 금지토록 한다.

② 준주거용지내 건축한계선 지정에 의한 전면공지는 일반인의 출입이 용이하도록 조성하여야 하고, 이에 접하고 있는 도로면(보도가 설치된 경우에는 보도면)간의 바닥높이의 차이는 가능한 한 없도록 하며, 지체부자유자의 이용에도 불편이 없도록 하여야 한다. 그리고 가로미관 및 보행자 편의를 고려하여 녹지공간의 조성 및 조경시설물(파고라, 벤치, 볼라드, 조형물 등)의 설치를 권장토록 한다.

③ 기반시설용지 중 주차장내 건축한계선 지정에 의한 전면공지는 차폐조경을 조성하여야 할 것이며, 관목을 밀식하고 5m이하의 간격으로 교목의 식재를 권장토록 한다.

제16조(경관에 관한 사항)

① 가로 경관에 관해서는 다음 각호와 같다.

1. 보행자 전용도로는 수목식재를 통한 녹도형으로 조성하여야 하며, 차량통행 및 주차를 제한한다.

2. 가로시설물(가로등, 벤취, 볼라드 등)은 가로수와 연계하여 적재적소에 배치하여 이용자의 편의성을 확보하여야 한다.

3. 가로시설물은 주변 건축물과의 조화를 이루는 색채 및 형태로 디자인 하여야 한다.

4. 가로수의 수종은 울산광역시 가로수 식재 기본계획 및 우리구 도시녹화위원회 심의 결과에 따라 결정하되, 차량 매연에 강하고 가능한 흉고직경이 큰 나무를 식재하여 도로변 녹지공간을 충분히 확보할 수 있도록 한다.

5. 준주거지역 대로변 완충녹지는 매타쉐콰이어 등 흉고직경이 큰 나무를 식재하여 도심내 녹지공간을 충분히 확보한다.

② 옥외광고물 및 안내판에 대해서는 울산광역시 북구 옥외광고물 관리조례 및 울산광역시 북구 옥외광고물 등의 표시금지 또는 제한완화 기준에 대한 계획에 의한다.

제17조(교통처리에 관한 사항)

① 차량출입구에 관한 사항은 다음 각호와 같다.

1. 지구단위계획에서 차량출입불허구간이 지정된 곳에는 차량출입을 금지한다.

2. 원활한 교통흐름을 유도하기 위해 차량진출입구는 원칙적으로 간선도로와 접속을 불허하고, 가능한한 이면도로 및 위계가 낮은 도로에서 진출․입을 허용한다.

3. 차량의 진출․입으로 인한 혼잡이 예상되는 가구의 장단변 교차로 부근에 차량출입 불허구간을 지정한다.(교차로 모퉁이변, 1열블록의 경우 전면도로변 단, 필지의 규모가 협소하여 차량출입이 불가피한 경우에는 예외를 인정)

② 주차장 설치와 관련하여서는 지구단위계획에서 지정된 대로 따르며, 특별히 지정되지 않은 경우에는 주차장법 및 울산광역시 주차장 설치 및 관리조례를 따르도록 한다.

제18조(주차장 설치에 관한 사항)

① 노외주차장은 콘크리트 바닥을 지양하고 생태적으로 조성하여 도시의 열섬현상을 저감하도록 한다.

② 자주식 주차장은 주변 환경과 연관성을 고려하여 조립식 건축물, 알루미늄 복합패널을 건축물 외벽 재료로 사용한 시설, 슈퍼그래픽의 사용을 지양한다.

제19조(권장 및 유도에 관한 사항)

① 단독주택용지내 소규모 필지에 대해서는 토지이용의 효율성 제고 및 양호한 가로경관 조성을 위하여 공동개발 및 합벽건축을 권장한다.

② 마당면적의 20%를 녹지로 조성할 경우 울산광역시 도시계획조례가 허용하는 범위 내에서 용적률을 50% 상향하여 건축할 수 있다.

【별표1】지구단위계획 규제사항 도면표시 방법(시행지침 제4조 관련)

규제사항	도면표시 방법								비 고
지구단위계획구역
건축물의 용도 및 가구번호	A1								• 건축물 용도별 : 영어대문자 • 가구번호 : 아라비아 숫자
건축물의 용도									• 건축물의 용도를 표시
건축물의 층수									• 우측하단에 아라비아 숫자는 최저층수, 우측상단은 최고층수를 표시
건축물의 건폐율, 용적률									• 좌측하단에 아라비아 숫자는 최대건폐율, 좌측상단은 최대용적률을 표시
건축선									• 건축한계선을 표시
차량출입불허구간
			×
보행자전용도로
			○○○○○○
녹지대
차폐조경