울산광역시 북구 고시 제2019 - 227호

울산광역시 북구 성장관리방안 결정 및 지형도면 고시

북구 천곡동, 달천동, 대안동 일원에 수립된 성장관리방안에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제58조 및 같은 법 시행령 제56조의3에 따라 결정하고 「토지이용규제법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조에 따라 지형도면을 고시합니다.

2019년  10월  24일

울 산 광 역 시  북 구 청 장

1. 성장관리방안의 수립 목적

□ 관내 개발압력이 높아 무질서한 개발이 우려되는 지역 등을 대상으로 기반시설의 설치, 건축물의 용도 등 성장관리방안을 수립

□ 이를 통해 도시기반시설의 확충 및 개별 개발행위에 대한 기준을 제시함으로써 안전하고 쾌적한 생활환경 조성 및 시민의 삶의 질 향상을 도모

2. 위치 및 경계

□ 위 치 : 울산광역시 북구 천곡동, 달천동, 대안동 일대

□ 경 계 : 게재생략(울산광역시 북구 도시과에 비치)

3. 면적 및 규모

□ 성장관리방안 결정조서에 따름

4. 성장관리방안 결정조서

가. 성장관리지역 결정조서

구분	지역명	위치	면적(㎡)			최초 결정일	비고
			기정	변경	변경후
계			-	증 2,769,055	2,769,055
신설	천곡지구 성장관리지역	북구 천곡동 일대	-	증 1,659,400	1,659,400
신설	달천지구 성장관리지역	북구 달천동 일대	-	증 870,430	870,430
신설	대안지구 성장관리지역	북구 대안동 일대	-	증 239,225	239,225

■ 성장관리지역 결정사유서

구분	도면 표시번호	위치	면적(㎡)	변 경 사 유
신설	①	북구 천곡동 일대	1,659,400	□ 개발압력이 높아 무질서한 개발이 우려되는 지역 등을 대상으로 기반시설의 설치, 건축물의 용도 등 관리방향 제시를 위하여 성장관리지역을 지정하고자 함
신설	②	북구 달천동 일대	870,430	□ 개발압력이 높아 무질서한 개발이 우려되는 지역 등을 대상으로 기반시설의 설치, 건축물의 용도 등 관리방향 제시를 위하여 성장관리지역을 지정하고자 함
신설	③	북구 대안동 일대	239,225	□ 개발압력이 높아 무질서한 개발이 우려되는 지역 등을 대상으로 기반시설의 설치, 건축물의 용도 등 관리방향 제시를 위하여 성장관리지역을 지정하고자 함

나. 기반시설 계획에 관한 사항

1) 도로계획(의무사항)

◦개설도로는 토지를 분할하고, 지목을 도로로 변경하여 「건축법」상 ‘도로’로 지정공고를 하여야 함

◦지역여건이나 사업특성을 고려하여 도로개설 기준 적용이 어려울 경우에는 명확한 사유를 제시하고 도시계획위원회 자문을 거쳐 기준을 완화할 수 있음

■ 도로계획선 결정조서

◦개발행위자가 도로계획선에 따라 계획폭원 이상을 확보·개설해야 하는 진입도로 계획

(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제58조에 따라 성장관리방안으로 설정된 도로)

구분	도면번호	노선명	폭원(m)	연장(m)	비고
계				4,364
천곡지구 성장관리지역	①	소계		2,837
		소로2-A	8	661	도로계획선 지정
		소로3-A	6	1,431	도로계획선 지정
		소로3-B	6	441	도로계획선 지정
		소로3-C	6	304	도로계획선 지정
달천지구 성장관리지역	②	소계		836
		소로3-D	6	389	도로계획선 지정
		소로3-E	6	447	도로계획선 지정
대안지구 성장관리지역	③	소로3-F	6	691	도로계획선 지정

■ 도로계획선 미결정 구간 도로개설

◦도로계획선”을 계획하지 않은 도로개설은 법, 조례, 개발행위허가운영지침에 따름

다. 건축물의 용도·건폐율·용적률 계획에 관한 사항

1) 건축물의 용도에 관한 결정조서(의무사항)

구분	건축물 용도
	천곡·달천지구(자연녹지지역)	대안지구(계획관리지역)
권장 용도	□「건축법 시행령」 별표1 제1호 단독주택 * 자연취락지구는 제외	□「건축법 시행령」 별표1 제1호 단독주택
허용 용도	□「국토계획법 시행령」제71조(용도지역 안에서의 건축제한) 및 「울산광역시 도시계획조례」 제29조(용도지역 안에서 건축제한)에 따른 용도지역별 건축 가능한 용도 중 불허용도 외 용도 - 단, 단독주택 중 다중주택, 다가구 주택, 공동주택 중 연립주택, 다세대주택, 기숙사는 진입도로 폭 6m 이상 확보 시 허용	□ 좌동
불허 용도	□「건축법 시행령」 별표1호 제4호 제2종근린생활시설 중 안마시술소	□ 좌동
	□「건축법 시행령」 별표1호 제13호 운동시설 중 옥외골프 연습장	□「건축법 시행령」 별표1호 제4호 제2종근린생활시설 중 안마시술소, 제조업소
	□「건축법 시행령」 별표1호 제17호 공장	□「건축법 시행령」 별표1호 제20호 자동차 관련시설(주차장 제외)
	□「건축법 시행령」 별표1호 제19호 위험물저장 및 처리시설 * 단, 8m 이상 도로(도시계획도로)변에 접하여 설치할 경우 허용 (유독물 보관·저장·판매시설, 도료류 판매소·화약류 저장소는 제외)
	□「건축법 시행령」 별표1호 제20호 자동차 관련시설(주차장, 세차장 제외)
	□「건축법 시행령」 별표1호 제21호 동물 및 식물관련시설 중 도축장, 도계장
	□「건축법 시행령」 별표1호 제22호 자원순환 관련시설
	□「건축법 시행령」 별표1호 제26호 묘지관련시설
	□「건축법 시행령」 별표1호 제28호 장례시설

2) 건축물의 건폐율·용적률에 관한 결정조서(의무사항)

구분	건폐율(%)		용적률(%)		비고
	기준	상한	기준	상한
천곡·달천지구 (자연녹지지역)	20%	30%	100%	100% (완화적용 없음)
대안지구 (계획관리지역)	40%	50%	100%	125%

3) 성장관리방안 인센티브 항목 및 완화에 관한 결정조서

■ 천곡·달천지구(자연녹지지역)

구분	완화항목		완화내용(건폐율)	비고
기반시설계획	도로개설 (도로계획)	의무	기준 건폐율×기반시설 편입면적 ÷대지면적(기반시설 제외)
건축물 용도		권장	1%
건축물 배치	전면공지	의무	기준 건폐율×전면공지 편입면적 ÷대지면적(기반시설 제외)
건축물 형태·외관 (단독주택)	경사지붕 (평지붕 시 옥상정원 30% 이상 조성)	권장	1%
환경관리계획	지형순응형 (16% 이하)	의무	2%
	옹벽구조물	의무	2%
경관계획	옹벽녹화	권장	1%

주1. 각각의 대지에 적용되는 건폐율 완화는 완화조건이 인정되는 각 항목의 합으로 함

주2. 도로개설 시 “기반시설 편입면적”은 성장관리방안 기준적용으로 「울산광역시 도시계획조례」 및 「개발행위허가운영지침」상 확보해야할 도로 폭을 초과하여 추가 개설되는 부분의 면적을 “기반시설 편입면적”으로 산정함

주3. 상한 건폐율 ≧ 기준 건폐율 + 건폐율 완화적용 합계

■ 대안지구(계획관리지역)

구분	완화항목		완화내용		비고
			건폐율	용적률
기반시설계획	도로개설 (도로계획)	의무	기준 건폐율×기반시설 편입면적 ÷대지면적(기반시설 제외)×0.5	기준 용적률×기반시설 편입면적 ÷대지면적(기반시설 제외)×0.5
건축물 용도		권장	1%	2.5%
건축물 배치	전면공지	의무	기준 건폐율×기반시설 편입면적 ÷대지면적(기반시설 제외)×0.5	기준 용적률×기반시설 편입면적 ÷대지면적(기반시설 제외)×0.5
건축물 형태·외관 (단독주택)	경사지붕 (평지붕 시 옥상정원 30% 이상 조성)	권장	1%	2.5%
환경관리계획	지형순응형 (16% 이하)	의무	2%	5%
	옹벽구조물	의무	2%	5%
경관계획	옹벽녹화	권장	1%	2.5%

주1. 각각의 대지에 적용되는 건폐율·용적률 완화는 완화조건이 인정되는 각 항목의 합으로 함

주2. 도로개설 시 “기반시설 편입면적”은 성장관리방안 기준적용으로 「울산광역시 도시계획조례」 및 「개발행위허가운영지침」상 확보해야할 도로 폭을 초과하여 추가 개설되는 부분의 면적을 “기반시설 편입면적”으로 산정함

주3. 상한 건폐율·용적률 ≧ 기준 건폐율·용적률 + 건폐율·용적률 완화적용 합계

라. 건축물의 배치·형태·높이 계획에 관한 사항

구분	계획의 내용	비고
건축물의 배치 (의무사항)	□ 개발행위허가 시 개설된 도로의 경계와 건축물 사이를 2m 이상 이격하여 전면공지를 확보 □ 자연취락지구 내 토지인 경우 개설된 도로의 경계와 건축물 사이는 1m 이상 이격하여 전면공지를 확보 □ 전면공지에는 담장 및 식재 이외에는 공작물 설치를 금지 □ 전면공지 확보기준의 적용이 어려울 경우 도시계획위원회 자문을 거쳐 완화할 수 있음
건축물의 지붕 (권장사항)	□ 단독주택의 지붕형태는 경사지붕을 원칙으로 함 □ 경사지붕 설치 시 경사지붕의 구배는 10분의 3이상, 10분의 7 이하로 계획 □ 경사지붕으로 처리가 어려울 경우에는 평지붕으로 건축하되, 옥상정원을 설치하도록 권장하고 옥상정원의 비율은 옥상면적의 30% 이상으로 조성
건축물의 외관 (의무사항)	□ 무피복 조립식 철골조 및 무피복 경량패널 조립식, 샌드위치판넬 건축물을 제한하되, 가설건축물, 제조업소, 창고 용도 등은 예외 □ 건축물 외관기준의 적용이 어려울 경우 도시계획위원회 자문을 거쳐 기준을 완화할 수 있음
건축물의 높이 (의무사항)	□ 건축물의 높이는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제 71조 (용도지역 안에서의 건축제한) 높이 기준 및 「울산광역시 도시계획조례」를 적용 - 자연녹지지역, 계획관리지역 : 4층 이하

마. 환경관리계획에 관한 사항

구분	계획의 내용	비고
옹벽구조물 등 사면안정화 계획 (의무사항)	□ 옹벽1단 높이 : 3m 이하/폭 1.5m 이상 소단 □ 옹벽간 이격거리 : 1.5m 이상 □ 옹벽단 : 2단 이하 □ 옹벽 2단 초과시 비탈면 처리기준(1:5, 거적덮기 + Seed spray) 준수 □ 계획의 적용이 어려울 경우에는 명확한 사유를 제시하고, 도시계획위원회 자문을 거쳐 기준을 완화할 수 있음
환경저감대책 (의무사항)	□ 대상시설 : 정온시설 □ 설치조건 : 방음벽 또는 차폐형 식재(폭원 3m 이상) 계획

바. 경관계획에 관한 사항

구분	계획의 내용	비고
산지개발 기준 강화 (의무사항)	□ 지형순응형 개발 유도 □ 산지개발 시 도로 경사율은 16% 이하로 하고, 형태는 ‘S’자 형태로 도로개설 - 경사율 산정은 도로 중심선을 기준으로 함 - ‘S'자 도로 개설 시 곡각부는 충분한 폭원이 확보되도록 계획 □ 계획의 적용이 어려울 경우에는 명확한 사유를 제시하고, 도시계획위원회 자문을 거쳐 기준을 완화할 수 있음
비탈면 옹벽 경관대책 (권장사항)	□ 옹벽 설치 시 옹벽 전면부는 식생블록 등 녹화를 고려한 공법으로 옹벽을 설치 □ 옹벽 소단 및 하단부는 관목 식재 권장
기타사항 ( - )	□ 경사지 사면 녹화 시 지역의 주된 수종과 유사한 수종으로 녹화 □ 건축재료 등은 지역의 특성을 반영하되, 통일감과 조화 유지 □ 주변 건축물과 조화로운 입면을 형성하되, 단조로운 입면 지양 □ 건축물의 외부공간은 도로 등 공공공간과 연계하여 배치 □ 건축물은 울산광역시 경관계획을 준수

사. 기타 성장관리방안 결정 내용 시행과 그 외의 사항은 성장관리방안 시행지침에 따름

아. 성장관리방안 운영에 관한 사항

◦도시계획위원회 자문을 통해 효율적 운영

◦성장관리방안 적용범위

- 성장관리방안의 적용은 성장관리방안 고시일 이후부터 적용하고, 성장관리방안 시행 당시 개발행위허가를 신청 중인 경우와 개발행위허가를 받아 공사 또는 사업을 시행중인 경우의 개발행위에 대해서는 성장관리방안 기준을 적용하지 않음

- 또한, 성장관리방안 고시 전 개발행위허가 후 다음의 개발행위허가를 변경하는 경우는 성장관리방안을 적용하는 것으로 함

- 당초 개발행위허가 후 공사 착공 없이 개발행위허가 사항을 변경 신청하는 경우

- 당초 개발행위허가 면적이 10% 이상 변경될 경우(측량성과에 따른 변경 제외)

◦단일 토지 내 성장관리지역이 일부 포함될 경우 포함된 부분에 한하여, 성장관리방안을 적용함

◦성장관리지역 내(도시개발사업 등) 추진 시에는 성장관리방안 미적용

5. 관계도면 : 게재생략(울산광역시 북구 도시과 비치)

6. 기타 상세한 사항은 북구 도시과(☏052-241-7994)로 문의하시기 바랍니다.